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- Impôts Espagne : Après l’achat, des taxes comme la TVA (10 %) ou l’ITP (6 à 10 %) sont dues dans les 30 jours selon le type de bien.
- Taxes immobilières : L’IBI, impôt foncier annuel, est calculé sur la valeur cadastrale et payé entre septembre et novembre.
- IRNR : Les non-résidents doivent déclarer un revenu réel ou fictif (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale) soumis à un taux forfaitaire.
- Plus-value immobilière : À la revente, 3 % du prix est retenu à la source, et la plus-value municipale est calculée sur la valeur du terrain.
- Déclaration d'impôts : Le formulaire 210 doit être déposé avant le 31 décembre pour les revenus locatifs ou fictifs de l’année précédente.
On s’occupe des stores, du carrelage, de la piscine… mais combien de propriétaires français pensent à caler les dates de paiement des taxes espagnoles dans leur agenda ? Pourtant, une omission coûte cher : majorations, intérêts de retard, contrôle de l’Hacienda. En Espagne, chaque impôt a son rythme, son moment, son papier à remplir. Et ce, dès les premières semaines suivant l’acquisition. Passer à côté, c’est risquer bien plus qu’un simple rappel.
Les premières échéances après l'acquisition du bien
Juste après la signature chez le notaire, plusieurs obligations fiscales tombent rapidement. Ces taxes, souvent méconnues des acheteurs étrangers, s’ajoutent au prix d’achat et doivent être réglées dans les 30 jours suivant la transaction. Ne pas les anticiper, c’est risquer des pénalités ou des blocages administratifs.
Les taxes immédiates : TVA et ITP
Lors de l’achat, le régime fiscal dépend du statut du bien. Pour les biens neufs, c’est la TVA qui s’applique, à un taux de 10 %. Pour les biens anciens, on bascule sur l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), dont le taux varie entre 6 % et 10 % selon les communautés autonomes. Les résidents non communautaires peuvent même atteindre des fourchettes plus élevées, jusqu’à 13 % dans certains cas. Ces montants sont calculés sur la valeur déclarée, souvent le prix d’achat.
Les droits d'actes juridiques documentés (AJD)
Le droit d’acte documenté (AJD) s’applique notamment en cas de prêt immobilier ou d’achat de logement neuf. Il est dû auprès de l’administration régionale et varie entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur du prêt ou du bien, selon la région. Ce prélèvement est parfois intégré dans les frais de notaire, mais il convient de le vérifier au cas par cas.
L'inscription au registre de la propriété
Une fois l’acte signé, l’inscription au registre de la propriété est indispensable pour sécuriser juridiquement l’achat. Ce passage par le registre foncier implique des frais modiques, mais obligatoires. C’est cette inscription qui rend le bien inaliénable à un tiers et permet de lever tout doute sur la propriété légale.
Pour anticiper chaque échéance et comprendre les mécanismes de prélèvement, on peut consulter le guide des impôts en Espagne sur oleimmobilier.com.
- ✅ ITP : 6 à 10 % sur les biens anciens
- ✅ TVA : 10 % pour les biens neufs
- ✅ AJD : 0,5 à 1,5 % selon la région
Le calendrier des impôts fonciers annuels
Une fois le bien acquis, les obligations ne s’arrêtent pas. Chaque année, une série de prélèvements récurrents doit être honorée. Le plus connu est l’IBI, l’impôt foncier local, payé à la mairie. Son montant dépend de la valeur cadastrale du bien, un chiffre figé par l’administration et souvent bien inférieur à la valeur marchande. La période de paiement varie selon les municipalités, mais se situe généralement entre septembre et novembre. Certains propriétaires optent pour le paiement en une seule fois, d’autres en plusieurs échéances.
À noter : l’IBI n’est pas le seul prélèvement annuel. Certains foyers font aussi face à une taxe poubelle, calculée selon la taille du logement ou la zone géographique. Ces deux taxes sont indépendantes et doivent être suivies séparément. Mieux vaut conserver les justificatifs de paiement : ils seront utiles lors de la revente, notamment pour le calcul de la plus-value municipale.
| 📄 Type d'impôt | 📆 Fréquence | 🧮 Base de calcul |
|---|---|---|
| IBI | Annuelle | Valeur cadastrale |
| Plus-value municipale | Ponctuelle (revente) | Valeur cadastrale + durée de détention |
| IRNR | Annuelle ou forfaitaire | Revenus réels ou fictifs |
Récapitulatif des taux et prélèvements courants
La fiscalité en Espagne n’est pas uniforme : elle dépend à la fois du statut du propriétaire (résident ou non) et de sa région d’implantation. Ce double niveau de complexité explique pourquoi beaucoup d’expatriés sous-estiment leur charge fiscale.
Comparatif des prélèvements pour résidents et non-résidents
Les non-résidents sont soumis à l’IRNR (Impôt sur le revenu des non-résidents). S’ils louent leur bien, les revenus réels sont imposés entre 19 % et 26 %. En l’absence de location, un revenu fictif est imputé : 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci est inférieure à 700 000 €, 2 % au-delà. Ce montant est ensuite multiplié par un taux d’imposition forfaitaire de 24 % pour les non-communautaires, ou 19 % pour les Européens.
Les variations selon les Communautés Autonomes
Chaque région a une marge de manœuvre fiscale. Par exemple, en Andalousie ou à Madrid, certaines exemptions ou abattements peuvent être accordés sur l’ITP ou l’IBI. En revanche, d’autres régions, comme les Îles Baléares, ont des taux plus élevés, notamment sur les locations touristiques. Il est donc essentiel de se renseigner localement, car le même bien peut coûter plus cher à détenir selon sa situation géographique.
- 🌍 IRNR : 19 % pour les UE, 24 % pour les tiers pays
- 🏠 Revenu fictif : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale
- 📍 Communautés autonomes : Madrid, Andalousie, Catalogne ont des politiques différentes
Obligations fiscales pour les non-résidents (IRNR)
Être propriétaire en Espagne sans y être fiscalement domicilié implique des obligations spécifiques. Le propriétaire non-résident doit déclarer chaque année ses revenus locatifs via le modèle 210. Ce formulaire permet de déclarer les loyers perçus et de déduire certaines charges, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien ou les assurances. Ces déductions peuvent réduire significativement la base imposable.
En l’absence de location, l’État espagnol impute un revenu fictif, comme mentionné précédemment. Ce mécanisme vise à taxer l’usage personnel du bien. Le calcul repose sur la valeur cadastrale, un chiffre qui peut sembler faible, mais qui est réévalué tous les 10 ans environ. Le risque ? Une hausse soudaine des impôts après une révision de cette valeur.
Anticiper la fiscalité à la sortie : la revente
La vente d’un bien immobilier en Espagne implique plusieurs taxes, dont certaines sont souvent méconnues des étrangers. La première est l’impôt sur la plus-value, calculé sur la différence entre le prix d’achat et de vente. Pour les non-résidents, l’acheteur retient 3 % du prix de vente au moment de la transaction, somme versée à l’Hacienda comme garantie fiscale.
L'impôt sur la plus-value immobilière
Cette retenue de 3 % sert à couvrir l’impôt sur les plus-values, mais elle n’est pas un paiement final. Le vendeur doit ensuite déclarer sa plus-value réelle via le modèle 211 et régulariser le montant dû. Si la retenue initiale excède la dette réelle, un remboursement est possible.
La Plusvalía Municipale (IIVTNU)
Autre taxe incontournable : la plus-value municipale. Elle est due à la mairie et calculée sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant la période de détention. Son montant dépend du nombre d’années de possession et de la valeur cadastrale du terrain. Depuis 2022, certaines décisions judiciaires ont remis en cause son calcul, mais elle reste en vigueur dans la majorité des cas.
Transmission et succession
En cas de décès, les héritiers doivent s’acquitter de l’impôt sur les successions et donations (ISD). Ce prélèvement varie énormément selon les régions, avec des taux allant jusqu’à 34 %, mais aussi des abattements familiaux importants, parfois jusqu’à 1 million d’euros. Une planification patrimoniale bien menée peut réduire considérablement cette charge.
- 💰 3 % de retenue à la source sur le prix de vente
- 🏙️ Plusvalía municipale : base sur la valeur du terrain
- 🧾 Modèle 211 : déclaration de plus-value
Questions récurrentes
Est-il possible de payer ses impôts immobiliers par prélèvement automatique ?
Oui, il est possible de régler les impôts espagnols par prélèvement automatique, à condition de disposer d’un compte bancaire local et d’un numéro NIE. Ce système simplifie la gestion annuelle de l’IBI ou des acomptes IRNR.
Existe-t-il une alternative si je ne peux pas me déplacer pour ma déclaration ?
Oui, il est courant de mandater une gestoría, un cabinet de gestion fiscale local, pour s’occuper des déclarations et paiements. Cela évite les déplacements et garantit une conformité avec les règles de l’Hacienda.
Que dois-je faire juste après avoir payé ma taxe foncière IBI ?
Après le paiement de l’IBI, conservez le justificatif. Ce document sera demandé lors de la revente du bien, notamment pour justifier l’absence de dette fiscale et calculer la plus-value municipale.
À quel moment de l'année doit-on déposer le formulaire 210 ?
Le formulaire 210 doit être déposé avant le 31 décembre de chaque année, pour déclarer les revenus fictifs ou réels de l’année précédente. Le paiement s’effectue généralement en plusieurs acomptes ou en une fois, selon le choix du contribuable.